Renovering af lejlighed: foreningen, tilladelser og naboerne

Renovering af lejlighed er en renovering med naboer på alle sider. Du bestemmer over din egen lejlighed, men bygningen deler du med resten af foreningen: facaden, vinduerne, faldstammerne og de bærende vægge. Derfor starter en lejlighedsrenovering ikke hos håndværkeren, men med vedtægterne. Her er rækkefølgen, der holder både bestyrelsen, kommunen og underboen på din side.

Ejerlejlighed eller andelslejlighed: hvem skal spørges?

Kilder: normalvedtægten for ejerforeninger (BEK nr. 1738 af 2020) og Bolius' gennemgang af reglerne for andelslejligheder. Mange foreninger har vedtaget deres egne regler, som går forud for normalvedtægten. Læs derfor altid foreningens egne vedtægter og husorden.

Hvornår skal kommunen spørges?

En stor del af en lejlighedsrenovering kræver ingen byggetilladelse. Ifølge Bolius gælder det fx:

• skillevægge, der ikke er bærende og ikke ændrer lejlighedens størrelse,
• nyt køkken på samme sted eller flyttet ind i et andet rum, hvis ingen bærende væg fjernes,
• nyt badeværelse, hvis du ikke rører fælles ventilation eller fælles vandrør,
• nedsænkede lofter.

Det kræver derimod byggetilladelse at fjerne eller lave hul i bærende vægge, at indrette tagrum til bolig, at sætte en altan op og at ændre fælles installationer. Bolius nævner som tommelfingerregel, at ændringer af lodrette rør kræver tilladelse, mens ændringer af vandrette rør ikke gør. Bemærk, at de lempelige regler for enfamiliehuse i BR18 § 5, nr. 3 ikke gælder for etageboliger. Her gælder § 5, nr. 4, som kræver tilladelse, hvis de bærende konstruktioners virkemåde ændres. Læs mere i ombygning af hus.

Er du i tvivl, så spørg kommunen, før du går i gang. At bygge uden en tilladelse, der var krævet, kan give bøde og krav om at lovliggøre eller føre tilbage.

Rækkefølgen i en lejlighed

Renoveringstavlens seks faser gælder også i en lejlighed, men fase 1 fylder mere:

1. Afklaring: læs vedtægter og husorden, tal med bestyrelsen, og find ud af, om noget kræver byggetilladelse.
2. Nedrivning: varsl naboerne, aftal affald og beskyt trappeopgangen.
3. Klimaskærm: vinduer og facade hører typisk under foreningen og er sjældent en del af din renovering.
4. Installationer: el, vand og afløb, så længe du holder dig fra de fælles rør, eller har en aftale om dem.
5. Lukning og overflader: vægge, lofter og gulve, med trinlydsdæmpning.
6. Aflevering: gennemgang med håndværkerne og færdigmelding, hvis der var byggetilladelse.

Brug renoveringsplanen til at sætte dine egne opgaver ind.

Naboerne: lyd, støv og adgang

Lyd er den største risiko i en lejlighed. Bolius skriver, at der ikke er krav om at bringe lydisoleringen op til moderne standard, når du renoverer, men at den ikke må blive dårligere end før. Det betyder noget, når du vælger gulv. Et nyt hårdt gulv lagt direkte på betonen kan give mere trinlyd hos underboen end det gamle. Bed gulvleverandøren om en løsning med trinlydsdæmpning.

Lyd går også gennem rør og kanaler. Huller omkring nye rør gennem vægge og dæk skal tætnes, både af hensyn til lyd og brand.

Varsl naboerne, før det larmer, og hold dig til husordenens tider. Normalvedtægten for ejerforeninger giver dig desuden ret til adgang til en anden lejlighed, hvis det er nødvendigt for at udføre følgearbejder ved din ombygning, så længe det ikke giver væsentlige ulemper for den, der skal give adgang. Alt skal reetableres bagefter.

Det, der koster ekstra i en lejlighed

En lejlighed har færre kvadratmeter end et hus, men nogle ting gør arbejdet dyrere pr. kvadratmeter:

• Trapper og adgang: materialer og affald skal bæres op og ned. Spørg, om tilbuddet indeholder det.
• Affald: container eller storsække skal stå et sted, hvor foreningen og kommunen tillader det.
• Arbejdstider: husordenen kan begrænse, hvornår der må larmes, så arbejdet tager længere tid.
• Gamle installationer: i ældre ejendomme kan det være nødvendigt at udskifte mere el og vand end planlagt.

Læg derfor en buffer i budgettet. Se hvad det koster at renovere og prøv budgetberegneren.

Eksempel: totalrenovering af en treværelses

Eksemplet er en typisk situation, ikke en rigtig sag. En ejerlejlighed på 3. sal skal have nyt køkken, nyt bad og nye gulve. Væggen mellem køkken og stue ønskes fjernet.

• Fase 1: ejeren læser vedtægterne og finder ud af, at væggen er bærende. En ingeniør regner på den, og der søges byggetilladelse med fuldmagt fra bestyrelsen. Badet bliver, hvor det er, så faldstammen ikke røres.
• Fase 2: naboerne varsles, trappen afdækkes, nedrivning i dagtimerne.
• Fase 4: ny el og nye vandrør frem til de fælles stigrør.
• Fase 5: bjælken monteres efter beregningen, nyt gulv med trinlydsdæmpning, nyt køkken og bad.
• Fase 6: aflevering, færdigmelding til kommunen og kvittering til bestyrelsen.

Tjekliste

• Jeg har læst foreningens vedtægter og husorden.
• Bestyrelsen er orienteret, og fristen for indsigelse er overholdt.
• Jeg ved, om nogen vægge er bærende.
• Jeg ved, om projektet rører fælles installationer.
• Byggetilladelse er søgt, hvis det kræves.
• Gulvet har trinlydsdæmpning, og naboerne er varslet.