Lån til renovering: friværdi, forhåndslån og byggelån

Lån til renovering skal være på plads, før du skriver under på håndværkernes tilbud. Ellers står du med en kontrakt, du ikke kan betale. Rækkefølgen er derfor: budget, vurdering af boligen, lånetilbud og først derefter kontrakt. Her er de tre måder at finansiere en renovering på, og hvad der kan gøre regningen mindre.

Først budgettet, så banken

Banken og realkreditinstituttet skal vide, hvad projektet koster, før de kan give et lånetilbud. Bolius anbefaler at få overblik over omkostningerne, før du undersøger finansieringen, og at indhente flere lånetilbud, så du kan sammenligne.

Brug budgetberegneren til et første overslag, og læs hvad det koster at renovere et hus. Lån til hele budgettet inklusive bufferen. Bolius nævner, at det giver ekstra omkostninger at optage et nyt lån, hvis projektet bliver dyrere undervejs.

Hvor meget kan du låne?

Realkreditloven sætter grænsen for, hvor meget en bolig kan belånes:

Kilde: lov om realkreditlån, § 5 (LBK nr. 1541 af 2025). Lånets løbetid er højst 30 år.

Et regneeksempel: er huset vurderet til 3 mio. kr., kan det belånes med op til 2,4 mio. kr. Skylder du 1,8 mio. kr., er der 600.000 kr., du kan låne i realkredit. Koster renoveringen mere, kan den nye vurdering efter renoveringen give plads til mere, men det ved du først, når arbejdet er færdigt. Indtil da skal forskellen dækkes af et banklån eller din opsparing.

Forhåndslån eller byggelån?

Når pengene skal bruges, før renoveringen er færdig, er der to typiske løsninger. Bolius beskriver dem sådan:

Et forhåndslån kræver en vurdering af, hvad boligen er værd, når renoveringen er færdig, og typisk en garanti fra banken. Bolius skriver, at byggeriet skal være afsluttet inden to år fra udbetalingen. Er projektet mindre og din friværdi stor nok, kan et almindeligt realkreditlån i friværdien være nok.

Ved et byggelån kender du ikke den endelige ydelse, før byggeriet er færdigt. Renten er variabel, og husets værdi kan have ændret sig, når realkreditlånet skal optages. Vil du have sikkerhed for ydelsen, kan du købe en kurssikring af det kommende realkreditlån, men den koster også penge.

Det skal banken have, før den kan give et tilbud

Bolius oplister de oplysninger, banken typisk beder om, når en renovering skal finansieres:

1. Den forventede pris. Et budget bygget op post for post, med buffer.
2. Start og slut. Hvornår arbejdet begynder, og hvornår det forventes færdigt.
3. Tegninger eller beskrivelser af, hvad der skal laves.
4. Tilbud fra håndværkerne på de store poster.

Ud fra det og husstandens økonomi beregner banken og realkreditinstituttet, hvor stort et realkreditlån der er plads til, og om resten skal være et banklån. Vær opmærksom på, at boligens værdi ikke nødvendigvis stiger lige så meget, som renoveringen koster. Vurderingen bygger på den forventede handelsværdi, når arbejdet er færdigt, ikke på regningen.

Saml lånene, mens du er i gang

En renovering er en god anledning til at se på de lån, du allerede har. Bolius nævner tre muligheder: at samle flere små realkreditlån i ét, at indfri et lån med høj rente, og at erstatte dyre banklån med et billigere realkreditlån, hvis friværdien rækker. Bed banken regne på det, når du alligevel får et lånetilbud.

Pengene, du ikke skal låne: tilskud og fradrag

Før du låner, så tjek, om en del af regningen kan dækkes på anden måde:

• Varmepumpepuljen: 27.000 kr. til en luft til vand-varmepumpe eller jordvarme, hvis du ikke kan få fjernvarme. Se varmepumpe tilskud.
• Energirenoveringspuljen: tilskud til fx isolering og vinduer for boliger med energimærke D til G. Projektet må ikke være påbegyndt, når du søger.
• Fyr dit fyr: låner du til at skifte gas- eller oliefyret, kan du ifølge Sparenergi spare tinglysningsafgiften på ca. 3.500 kr. og slippe for oprettelsesgebyret på op til 8.000 kr. Spørg din bank.
• Boligjobordningen: i 2026 kan hver person få fradrag for højst 9.000 kr. til grøn istandsættelse og højst 18.300 kr. til serviceydelser. Energirenoveringspuljen kan ikke kombineres med fradraget for samme arbejde.

Tilskuddene ændrer sig, og nogle puljer lukker, når pengene er brugt. Tjek altid den aktuelle status, før du regner med pengene.

Rækkefølgen i fase 1

1. Lav et budget med buffer.
2. Søg tilskud, der skal være bevilget før start.
3. Få boligen vurderet før og efter renoveringen.
4. Indhent lånetilbud fra mindst to steder.
5. Vælg forhåndslån, byggelån eller lån i friværdien.
6. Skriv først kontrakt med håndværkerne, når finansieringen er bevilget.

Læg opgaverne ind i renoveringsplanen. Lånet står i fase 1, før nedrivningen.

Tjekliste

• Budgettet indeholder en buffer, og lånet dækker den.
• Jeg kender min friværdi og grænsen på 80 procent.
• Jeg har sammenlignet mindst to lånetilbud.
• Tilskud er søgt, før arbejdet går i gang.
• Ingen kontrakt er underskrevet, før lånet er bevilget.